Inwestycja w lokal użytkowy z najemcą – na co zwrócić uwagę przy zakupie

Często kupujemy lokal użytkowy nie po to, aby samemu prowadzić w nim biznes, lecz po to, aby czerpać zyski z wynajmowania go innym przedsiębiorcom. Na rynku wtórnym może się jednak zdarzyć, że w lokalu jest już najemca. Komplikuje to nieco sprawę, ale jej nie przekreśla! Podpowiemy, na co zwrócić uwagę, aby wszyscy byli zadowoleni z faktu zmiany właściciela nieruchomości.

Na jakie aspekty nieruchomości zwrócić uwagę?

W przypadku nieruchomości, a chodzi tu zwłaszcza o lokale użytkowe, najważniejsza jest zdecydowanie lokalizacja. Od lokalizacji, a więc: bezpieczeństwa okolicy, natężenia ruchu, sąsiedztwa, bliskości węzłów komunikacyjnych i punktów usługowych zależy powodzenie prowadzonego tam interesu, a zarazem cena, jakiej można żądać za wynajem, ale też jaką trzeba zapłacić za lokal przy kupnie.

Trzeba wziąć pod uwagę także stan techniczny nieruchomości, którą planujemy kupić. Najczęściej umowy są skonstruowane tak, że duże remonty są obowiązkiem właściciela, a nie najemcy lokalu. Jeżeli chcemy przerzucić ciężar poważniejszych napraw i remontów na najemcę, będziemy musieli znacząco obniżyć czynsz. Koniecznie należy sprawdzić stan ścian i sufitów, a także sprawność instalacji, informacje z przeglądów. Jeżeli budynek jest pod opieką wspólnoty mieszkaniowej, dobrze jest się zorientować, jaki jest jej zakres odpowiedzialności i jakie są plany modernizacji obiektu.

Najemca a kupno lokalu

Ponieważ niejako kupujemy lokal wraz z lokatorem, zrozumiałe są obawy dotychczasowych najemców, którym zmiana właściciela lokalu nie musi się podobać. Warto wyjść naprzeciw i rozwiać obawy, a przede wszystkim poważnie porozmawiać i przedstawić swoje plany na zagospodarowanie lokalu. Docelowo obie strony powinny orzec, czy chcą, aby najemca pozostał w lokalu i na jakich warunkach.

Zdarza się, że jakiś najemca jest nam na rękę, ponieważ jego renoma lub popularność przyciąga ludzi, generuje ruch i w rezultacie podnosi ceny pozostałych lokali. Jeżeli kupujemy więcej niż jeden lokal, należy wziąć pod uwagę to, jak oddziałują one na siebie, wpływając z jednej strony na rentowność najmu, z drugiej – cenę lokalu, który kiedyś może zechcemy odsprzedać.