Rynek wtórny czy pierwotny? – Jakie mieszkanie lepiej kupić

Jeśli po wstępnym oszacowaniu naszych możliwości finansowych szczęśliwie okazuje się, że jesteśmy w stanie pozwolić sobie na zakup mieszkania, jedną z kluczowych decyzji, jakie musimy podjąć w tej sprawie, jest to, czy lokal nabędziemy od dewelopera, czy raczej z drugiej ręki. Niektórzy rozważają wyłącznie jedną z dwóch opcji, inni mają poważny dylemat. Poniżej naświetlamy wady i zalety każdego z tych rozwiązań, co może ułatwić dokonanie wyboru.

Rynek pierwotny – zalety

Wariantem częściej branym pod uwagę jako jedyny jest mieszkanie dostępne na rynku pierwotnym. W sondażach na ten temat podstawowym czynnikiem decydującym o atrakcyjności takich lokali jest to, że wszystko jest w nich nowe, a co za tym idzie – nie ma zbyt szybko konieczności przeprowadzania remontów. Wiele osób docenia też fakt, że  stawiane współcześnie budynki są ładne i nowoczesne, podobnie jak ich okolica. Niektórzy chcą zaś urządzić swoje gniazdko całkowicie od podstaw, co na rynku wtórnym byłoby niemożliwe.

W mieszkaniach prosto od dewelopera najczęściej możemy liczyć na ciekawszy i bardziej funkcjonalny niż w przypadku lokali z rynku wtórnego rozkład pomieszczeń, większe okna, równiejsze ściany, przestronniejsze balkony i tarasy, ładniejsze klatki schodowe oraz obecność garażu, ochrony z monitoringiem albo nawet recepcji. Coraz częściej spotkać też można ciekawe rozwiązania architektoniczne, dzięki którym nie czujemy się, jakbyśmy mieszkali w anonimowym bloku. Tak jest chociażby w przypadku krakowskiego osiedla Botanika, gdzie postawiono na roślinne elewacje i elementy dekoracyjne takie jak rzeźby w przestrzeniach wspólnych.

Mieszkanie z rynku pierwotnego to również niższe koszty użytkowania (wynikające choćby z niskich składek na fundusz remontowy czy opłat za energię, jako że materiały i technologie wykorzystywane obecnie pozwalają na mniejsze jej zużycie), a także koszty transakcyjne (brak podatku od czynności cywilnoprawnych lub ewentualnego pośrednictwa). W pierwszych latach po zakupie często ewentualne usterki naprawiane są w ramach gwarancji dewelopera. Trzeba też pamiętać, że jeśli mieszkanie traktujemy przede wszystkim jako inwestycję, to zakupione u dewelopera za kilkanaście-kilkadziesiąt lat będzie miało zapewne większą wartość niż lokal z rynku wtórnego.

Rynek pierwotny – wady

Mieszkanie nabyte w stanie surowym trzeba urządzić i wyposażyć. Możliwość zrobienia tego samodzielnie wiąże się niestety z koniecznością wyłożenia dodatkowych funduszy, z czym trzeba się liczyć. Podobnie jak z tym, że świeżo postawiony budynek przez pierwszych kilka lat osiada, „pracuje”, w wyniku czego pojawiać się w nim mogą np. pęknięcia na ścianach. Bodaj największym problemem w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego jest jednak to, że zwykle można wprowadzić się do nich można dopiero po kilku-kilkunastu miesiącach od zakupu. W tym czasie trzeba często opłacać jednocześnie ratę kredytu i czynsz w lokalu wynajmowanym, na co nie wszyscy mogą sobie pozwolić. Niektórzy jako minusy wskazują też budującą się dopiero okoliczną infrastrukturę czy ledwo kiełkującą zieleń, dla większości osób są to jednak sprawy drugorzędne.

Rynek wtórny – zalety

Do podstawowych zalet mieszkań z rynku wtórnego należy ta, że z reguły jest ich więcej do wyboru. Częściej trafić można na korzystniejszą niż w przypadku mieszkań deweloperskich cenę albo lokal położony w centrum miasta (choć przy atrakcyjnej lokalizacji mieszkania potrafią być raczej droższe od tych zupełnie nowych, lecz położonych bliżej obrzeży). Niewykluczone też, że uda się znaleźć mieszkanie mające zaledwie kilka lat, a więc posiadające zalety lokalu z rynku pierwotnego, choć już np. wykończone. Takich ofert jest jednak proporcjonalnie mniej.

Szybkość transakcji i możliwość wprowadzenia się do mieszkania zaraz po jej sfinalizowaniu to kluczowe zalety rynku wtórnego. W skrajnych przypadkach od obejrzenia lokalu do zamieszkania w nim może upłynąć zaledwie kilka dni. Trzeba tylko skompletować dokumenty, spisać umowę notarialną i zrobić przelew. Nie trzeba też czekać na rozwój okolicznej infrastruktury czy wzrost posadzonych drzew.

Rynek wtórny – wady

Zakup mieszkania z drugiej ręki najczęściej wiąże się z koniecznością przeprowadzenia gruntownego remontu, który generuje dodatkowe koszty. Te ostatnie wyższe są również w przypadku utrzymania nieruchomości, jako że składki na fundusz remontowy budynku są zazwyczaj niemałe, a starsze mieszkania trudniej ogrzać niż te zupełnie nowe, co wynika z technologii ich budowy, jak również użytych do niej materiałów. Częściej też spotkać można tu rozmaite wady konstrukcyjne, krzywe, pękające ściany, niepraktyczne rozplanowanie przestrzeni, zacinające się windy, „aromatyczne” zsypy na śmieci czy problemy z rurami, zaciekami i grzybem łazienkowym.

Rynek wtórny oznacza też konieczność uiszczenia taksy notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości aż 2 proc. wartości kupowanego mieszkania, a także prowizji dla pośrednika, jeżeli korzystamy z jego usług. Gdybyśmy zaś w przyszłości chcieli to mieszkanie sprzedać, trzeba się liczyć z tym, że wspomniane tu formalności, a także wiek, stan i standard lokalu mogą sprzedaż znacząco utrudnić.

Podsumowanie

Co więc wybrać? Mieszkanie z rynku pierwotnego czy wtórnego? Pierwsze to zwykle mniej problemów na głowie, drugie może okazać się tańsze. Tak naprawdę wszystko jednak zależy od naszych preferencji i tego, co jest dla nas rzeczywiście ważne, a poza tym od konkretnej, upatrzonej lokalizacji, w której chcielibyśmy zamieszkać. Wybór nie jest łatwy, a mieszkanie to inwestycja na lata, dlatego najlepiej na spokojnie rozważyć wszelkie „za” i „przeciw”, przejrzeć opinie na forach internetowych lub popytać znajomych, nie wykluczając też tego, co podpowiada nam intuicja…