Na jakiej podstawie wyceniane są nieruchomości?

Dom, mieszkanie czy działka mogą mieć bardzo zróżnicowaną wartość, która zależy od szeregu czynników. Z tego wynika potrzeba ustalenia realnego kosztu nieruchomości. Niezbędne jest zatem przeprowadzenie procesu wyceny, która może opierać się na wielu metodach. Ich zastosowanie pozwala jasno określić, ile nieruchomość jest warta w danym momencie. Dowiedz się, jak przebiega wycena nieruchomości!

Czym jest i na czym polega wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości jest postępowaniem, które ma na celu ustalenie wartości wybranej nieruchomości. Może być przeprowadzana w przypadku mieszkań, odrębnych lokali, całych budynków i działek. W jej ramach sporządza się tzw. operat szacunkowy, a więc dokument, który prezentuje realną i dokładną wartość obiektu lub wybranego fragmentu ziemi. Czynność tę może wykonać jedynie licencjonowany rzeczoznawca majątkowy.

Jak wskazują specjaliści Przedsiębiorstwa Projektowo-Instalacyjnego „InPro”, operat szacunkowy przygotowuje się w wielu sytuacjach, np. gdy:

• nieruchomość ma zostać sprzedana,
• właściciel nieruchomości stara się o kredyt hipoteczny w banku,
• konieczne jest określenie odpłatności w użytkowaniu wieczystym,
• niezbędne jest ustalenie opłat planistycznych wynikających z ustanowienia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu,
• konieczne jest ustalenie wysokości podatku od nieruchomości,
• podejmowane są działania w zakresie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości,
• należy dokonać podziału spadku.

Podstawa wyceny nieruchomości

Metod wyceny nieruchomości jest wiele. Wśród najpopularniejszych należy wymienić:

• metodę porównawczą – zakłada się, że cena jest analogiczna do cen podobnych nieruchomości o zbliżonych parametrach. Na ogół jest ona stosowana do wyceny mieszkań, gdyż łatwo ustalić cenę za podobne nieruchomości;
• metodę dochodową – stosowana zwykle w przypadku nieruchomości komercyjnych. Przyjmuje się w niej pewne dochody, jakie podmiot może osiągnąć dziś lub
  w przyszłości z nieruchomości bądź działalności w niej prowadzonej;
• metodę kosztową – wartość nieruchomości określa się jako wartość kosztów poniesionych na jej odtworzenie, pomniejszoną o wartość zużycia nieruchomości;
• metodę mieszaną – to połączenie metody dochodowej i porównawczej. Uwzględnia się zatem wartość podobnej nieruchomości i dochody, jakie ona generuje.

Przeprowadzenie wyceny wymaga dostarczenia rzeczoznawcy odpisu z księgi wieczystej, wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej i pozwolenia na użytkowanie obiektu.