Jak powinna być uzbrojona działka przeznaczona pod budowę domu?

Trudno jest wyobrazić sobie działkę budowlaną bez dostępu do podstawowych mediów. Przede wszystkim mowa tutaj o prądzie, ale też utwardzonej drodze dojazdowej, po której będzie poruszał się ciężki sprzęt budowlany. Oprócz tego ważny jest dostęp do sieci wodno-kanalizacyjnej, a także przyłącze gazowe. Jak powinna być uzbrojona działka budowlana przeznaczona pod budowę domu? Wyjaśniamy w naszym artykule.

Status prawny i dokumenty z urzędu

Mówiąc o budowie domu, nie sposób jest nie wspomnieć o statusie prawnym działki budowlanej oraz takich dokumentach z urzędu jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Rozważania na temat tego, czy warto kupić daną działkę budowlaną i czy możliwe jest doprowadzenie do niej mediów, należy zacząć od sprawdzenia jej statusu prawnego. Być może zagwozdki nie są potrzebne, ponieważ budowa domu na danym gruncie jest niemożliwa. Najważniejszym dokumentem jest księga wieczysta, z której można dowiedzieć się takich informacji jak:

• obciążenie hipoteką,
• prawa do nieruchomości osób trzecich,
• obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym.

Księga zawiera również wszystkie umowy właściciela dotyczące dożywocia i pierwokupu.

Każdy przyszły nabywca działki powinien sprawdzić w urzędzie lub Internecie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku trzeba wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Posiadanie jednego z tych dokumentów jest niezbędne, aby starać się o pozwolenie na budowę. Trzeba się z nimi zapoznać, zanim wybierze się projekt domu. Ustawy te są swego rodzaju zabezpieczeniem umożliwiającym zachowanie gminie ładu i zrównoważonego budownictwa na swoich terenach. Zawierają takie informacje jak dopuszczalna wysokość budynków, kąt nachylenia połaci dachu, posadowienie domu na działce budowlanej, a także inne istotne czynniki z punktu widzenia zagospodarowania terenu. Z MPZP można się również dowiedzieć, czy i jakie media można doprowadzić do działki. A to właśnie interesuje inwestora najbardziej.

Podstawowe media

Działka musi mieć dostęp do podstawowych mediów i jest to istotna kwestia podczas wyboru gruntu pod budowę domu. Najszybszym i najprostszym rozwiązaniem jest zakup działki budowlanej uzbrojonej. Jeśli inwestor chce sam doprowadzić media, musi zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To właśnie w nim zawarte są wszystkie informacje dotyczące dostępu parceli do mediów. Podstawowe media to prąd i woda. W wielu miejscach nie są pociągnięte gazociągi, jednak jeśli przyłącze gazowe jest na ulicy – warto doprowadzić gaz do swojej posesji. Kolejnym ważnym przyłączem jest kanalizacja. Chociaż niektórzy decydują się na przydomową oczyszczalnię ścieków lub szambo, to swobodny dostęp do kanalizacji daje większy komfort i wygodę. Chociaż Internet i zasięg telefoniczny nie należą do podstawowych mediów, to kupując działkę budowlaną, warto jest się upewnić, czy zasięg na niej jest zadowalający. Szczególnie jeśli mieszkańcy lubią pracować z domu.

Warto wiedzieć, że brak kanalizacji i wodociągów sprawiają, że działka musi być odpowiednio duża, aby znalazło się na niej miejsce na studnię głębinową, a także szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków. W wielu przypadkach zmienia to w znaczącym stopniu projekt domu lub w ogóle dyskwalifikuje działkę z zakupu. Minimalna odległość między punktem poboru wody a kanalizacją musi wynosić minimum 15 metrów. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku prądu i gazu sprawa wcale nie jest prostsza. Bliskość słupów energetycznych nie jest równoznaczna z możliwością wykonania przyłączy – warunki doprowadzenia prądu trzeba ustalić z regionalnym dostawcą. Duża odległość od przyłącza gazowego wiąże się z rozbudową sieci gazowej i dodatkowymi kosztami, dlatego niewiele osób decyduje się na wykonanie kilkudziesięciometrowych gazociągów do swojej posesji.

Dostęp do drogi publicznej

Działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej. Opcje są dwie:

• dostęp bezpośredni,
• dostęp przez drogę dojazdową.

Która sytuacja jest najkorzystniejsza? Jak mówi pracownik biura nieruchomości zajmującego się sprzedażą działek uzbrojonych na Osiedlu Nowy Horyzont w Kobylance:

Najkorzystniejszą sytuacją dla inwestora jest pierwsza opcja. Droga dojazdowa to najniższa kategoria dróg, których budowa nie leży w gestii gminy. Jeśli działka budowlana nie ma dostępu do drogi publicznej, drogę dojazdową musi zapewnić inwestor. Niekiedy na terenie jednej działki wyodrębniono kilka parceli. Wówczas to właściciel lub właściciele posesji muszą wydzielić drogę wewnętrzną.

Możliwość uzbrojenia działki oraz dostęp do drogi publicznej to najważniejsze kryteria, którymi należy się kierować podczas zakupu. Problemy z doprowadzeniem prądu do posesji skutkują brakiem otrzymania pozwolenia na budowę. Natomiast utrudniony dostęp do drogi publicznej skutecznie uniemożliwia dostarczenie materiałów budowlanych i przejazd ciężkiego sprzętu.